Imagen a través de Amber Case / Flickr CC

1. Desde mediados de los setenta la serie de televisión. Hombre seis millones de dolares fue sobre el ex astronauta, el Coronel Steve Austin (actor Lee Majors) y su fuerza sobrehumana debido a los implantes biónicos. Herido de gravedad, fue reconstruido a un costo de $ 6 millones (hoy $ 35 millones), su brazo derecho, ambas piernas y su ojo izquierdo fueron reemplazados por implantes "biónicos" que aumentan la fuerza, la velocidad y la visión mucho más. Más alto que las normas humanas.

Algunos lectores me han pedido que construya una cartera biónica de REIT, para no perder el tiempo y no para arruinar, como lo presenciaron los inversores de REIT durante la reciente recesión … hace 10 años. Tengo el desafío, y defenderé una cartera muy duradera compuesta por 5 de los mejores, más saludables, más duros y más rápidos REIT disponibles.

2. Casi todos los REIT fueron condenados durante la reciente recesión (llamada "Gran Recesión"), de diciembre de 2007 a junio de 2009, que vio el final de Lehman Brothers y Bear Stearns, y cerca de la caída de Citigroup y AIG. Los mercados financieros estaban en plena confusión, sin ninguna certeza de que cualquier REIT tendría acceso a capital. Solo una pequeña parte de los REIT pudieron aumentar sus dividendos en esos días oscuros.

Sin embargo, en los últimos 10 años (desde el inicio de la recesión), los REIT han experimentado una evolución, cada vez más fuertes, más inteligentes y más estables. Si bien nadie sabe cuándo llegará la próxima recesión, una cosa es cierta: los REIT ahora son mucho mejores y están preparados. Como explicó Benjamin Graham, "la dificultad es amarga, pero su uso puede ser dulce … al final podemos contar con una gran compensación".

3. REIT ha reducido los dividendos en 2008-09 principalmente debido al apalancamiento. Grandes preguntas para los inversores el resto de este año: ¿qué sucede con las tasas de interés y cómo afectará esto a las empresas y los mercados financieros, incluidos los REIT?

4. Bueno, las tasas son más altas. Los legisladores de la Reserva Federal dicen que esperan continuar aumentando las tasas de interés a corto plazo.

5. La posible elasticidad de la economía con el crecimiento de las tasas de interés. Mientras que la FED elimina el estímulo monetario que había dado desde la crisis financiera, ahora para evitar que la economía supere su potencial, veremos una demanda de bienes raíces comerciales y un aumento de los alquileres.

6. De acuerdo con Nareit T-Tracker®, el balance de la industria REIT está menos apalancado que cualquier otro punto en los últimos 20 años. Los gastos por intereses requieren una ganancia menor de las ganancias de REIT, con menos apalancamiento y es poco probable que crezcan mucho (a medida que las tasas aumentan), ya que casi todos los préstamos REIT son deudas a tasa fija. La medición de la deuda promedio de los REIT se ha expandido, para permanecer en niveles bajos hasta la próxima década.

7. En lo que respecta a los precios de las acciones de REIT, solicite a los REIT que continúen mostrando un buen desempeño operativo, incluso cuando las tasas de interés suben. Y el crecimiento de las ganancias sostenibles se traduce en pagos de dividendos cada vez más altos para los inversores.

8. La demanda de bienes raíces sigue siendo fuerte, y el crecimiento de NOI proporciona un fuerte respaldo para las estimaciones. El factor principal: las tasas de vacantes se han mantenido bajas, ya que la creciente demanda ha seguido el ritmo de las nuevas construcciones. La sólida demanda de espacio comercial y las bajas tasas de vacantes han ayudado a que las rentas crezcan para todo tipo de propiedades.

9. Si bien la recuperación en los mercados de bienes raíces comerciales en los últimos años ha sido desigual ya menudo frustrante (como la economía en general), las últimas noticias (en parte debido a la reforma fiscal) muestran un giro para mejorar y Signos de mejora de las condiciones. Observo el aumento de las tasas de vivienda y el cambio en el poder de los precios en favor de los propietarios a medida que los mercados continúan estables. Los fundamentos para la industria REIT permanecen en una base sólida.

10. Un inversionista que quiere comprar un dólar de ingreso futuro en el S & P 500 paga más hoy que en la historia reciente, mientras que un inversionista REIT puede ganar ganancias futuras a un precio más alto Más bajo que cualquier punto en los últimos siete años. Invertir en REIT ha mejorado históricamente el rendimiento de la cartera al agregar el rendimiento total y la diversificación de la exposición a la inversión. Los fondos REIT actuales y las condiciones del mercado de capitales indican que es probable que la inversión en REIT continúe teniendo dichos beneficios en el próximo período.

11. (Bonus) Mi inolvidable mantra (hazlo tuyo): "Lo más seguro es lo que se acaba de pagar".

Portafolio BITIC REIT

Si usted es un inversionista comprometido (como yo), puede, o puede encontrar, fácilmente todas las herramientas que necesita para desarrollar una cartera REIT sólida, siempre manteniendo las lecciones aprendidas durante las dificultades.

Aquí hay cinco opciones de mi Portal Bionic REIT. (Enchufe orgulloso: lanzaremos la cartera completa en septiembre Inversionista en Bienes Raíces Forbes boletín, 4 de septiembre)

REIT BIONICO # 1

Centros regionales (Reg) tiene una estrategia de inversión relacionada con los alimentos, se dirige a grandes mercados, ciudades universitarias, áreas comerciales más sólidas que sus pares, demografía por encima del promedio. El proceso de la estrategia de recesión con tráfico constante de clientes, ingresos constantes, menos afectado por el comercio electrónico. YTD -3.7%. El "pequeño" resultado del dividendo del 3.4%, pero con el perfil de crecimiento de ganancias y la mejor historia en el aula. Espere las devoluciones de dos dígitos durante los próximos 12 a 24 meses.

REIT BIONICO # 2

Simon Property Group (SPG) Tiene un historial impresionante y duradero al crear valor para los accionistas. La administración puede navegar en entornos operativos difíciles con mayores ganancias y mayores dividendos. El re-arrendamiento es excelente para los nuevos inquilinos del centro comercial, con el poder del precio y las propiedades de alta calidad. Los niveles razonables de deuda, el calendario de vencimiento equilibrado, el índice de cobertura de crédito sólido es igual a la fortaleza del saldo. Recorte los dividendos pagados en 2009 dividendos en lugar de dividendos. Crecimiento significativo de dividendos desde entonces. YTD + 6.8%, dividendos bien cubiertos cubren 4.34%.

REIT BIONICO # 3

Ingresos de bienes inmuebles (O) Pisos hasta el 98,7%. P2-18 re-arrendó 47 propiedades, volvió a contar ~ 108% del alquiler vencido, el octavo vigésimo año de tasas de recuperación positivas. Más de la mitad de los ingresos anuales de alquiler de inquilinos de clase de inversión, más del 90% de inquilinos de servicio, sin discreción y / o precio bajo. Compite efectivamente con el comercio electrónico, opera en diferentes entornos económicos. YTD: -6.1%. Moody es el único REIT de arrendamiento neto triple con calificación A. La diferencia anual del 4,49% se paga mensualmente.

REIT BIONICO # 4

W.P. Carey (WPC) Fuente de ingresos netos constantes para inversores de más de 45 años, una cartera de activos mundial, una plataforma operativa innovadora sostenible, una de las compañías más seguras y confiables para la inversión inmobiliaria en el mundo. El valor de la empresa es de más de $ 11 mil millones. El acoplamiento con CPA: 17 permite aumentar el tamaño, la escala y la importancia para realizar la segunda reevaluación REIT más grande. Impresionante exposición europea, balance sólido de BBB (de S&P). La divinidad está bien cubierta, rinde 6.16%. YTD: -10%.

REIT BIONICO # 5

Cuidado de la salud de america (HTA), el mayor propietario / operador de edificios de oficinas médicas (MOB) en los EE. UU., con 450 propiedades en 33 estados, 24 millones de metros cuadrados, con una inversión de más de $ 7 mil millones. Lugares muy deseables para mercados de entrada de 20 a 25 (generalmente con instituciones universitarias y médicas líderes). La tasa de retención del inquilino es del 86%. Vivienda del 90,9%. Solo el dividendo aumenta un 1,6% (pagado el 5 de octubre). Si bien el MOB está a favor de las instituciones, la rotación del sector puede brindar oportunidades atractivas para los inversores REIT inteligentes. Rendimiento YTD: -1.2%. Dividendos 4.29%.

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